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未来上海产业园区发展趋势是怎样的？对楼市有何影响？
你是指哪个产业园，是所有的产业园还是某一个产业园？还有为什么老是想着楼价？
我不是说上海制造业不行，不过无论是上海的哪一个产业园，现在看来都没办法和深圳的比，甚至和国际上厉害的产业园比。
我们可以看一下，上海的产业园是一个什么样的情况，肯定要从顶级的企业开始：
1 最牛的产业园就是特斯拉，落户上海临港的特斯拉超级工厂，以2019年当年开工、当年竣工、当年投产、当年上市的超速度，创造了行业纪录，得到了世界瞩目。在新冠肺炎疫情影响短暂停工之后，特斯拉超级工厂于今年2月10日正式复工，成为国内最早复工的车企之一。
2 上海微电子产业正在浦东、漕河泾和浦西（松江、青浦）三个地方加速集聚，从东到西横贯上海的“一带二区”微电子产业基地格局初步形成。上海已成为全球集成电路产业发展最为迅猛、投资最具吸引力的地区之一。。全年浦东微电子产业带集成电路产业销售额增幅超过100%，已成为我国集成电路产业规模最大、体系最完整、技术最先进、最具发展潜力的集成电路产业发展区域。
由于篇幅有限，我就举两个例子，上海的产业区可以说是全国领先，但是问题还是比较严重：1 严重依赖外资；2 大而不强。
严重依赖外资这个很好说，特斯拉就是外资企业，还有很多外资企业在中国设厂，现在中美由于各种问题，美资甚至西方国家要从中国撤出，也会影响上海产业园未来的发展。
另外就是大而不强。
中芯国际总部是设立在上海的企业，是世界领先的集成电路芯片代工企业之一，也是中国内地规模最大、技术最先进的集成电路芯片制造企业。总部在上海，但是产品比台积电落后两代，没有荷兰的EUV，造不出5nm的芯片，差距将会越拉越大。
另外，就是上汽集团，虽然说在国内是非常好的企业，但是技术还是严重依赖德国大众，没有想民族品牌吉利、比亚迪、长城这样独立成长，始终是国企的痛。
说到产业园，上海的不少产业园还受到来自珠三角地区，特别是深圳的竞争。相比于上海产业园严重依赖外资，深圳以及珠三角地区就是国内企业的天堂，不少中小企业从深圳变成了巨头，例如华为、比亚迪、大疆无人机、格力、美的、OPPO等等，都是国内顶级品牌，甚至国际上都缺少竞争对手。
当然，我并不是说上海不行，但是上海应该更多发力国内企业，减少对外资的依赖。另外，楼主老是把眼光盯着房价，这是为什么？难道你在上海买了很多房子？
我个人认为，楼市的疯狂上涨，对于上海的制造业百害无一利，甚至会让不少优秀的制造业外迁，中国沿海城市多得去，甚至东南亚沿海地区也很多，为什么一定要在上海做？
所以，上海的本土企业还需加把劲，同时，上海政府应该遏制住房价的上海楼价，这样才是对上海更好，对国家有利！
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一二十年前的上海，主要的工作地点基本都在内环内，静安寺、淮海中路、南京西路、陆家嘴、新天地、徐家汇是光鲜亮丽的白领出没的区域，那么房子买在附近内中环，是非常明显自然的。
随着新兴产业的崛起，码农打败了金融男，张江成为了新的宇宙中心。
搞大数据云计算的，去“彭浦镇”——市北高新，搞人工智能的，去张江、漕河泾，搞新能源汽车的，去安亭、金桥，搞电子商务的，去虹桥商务区。
就更别说阿里巴巴的大本营——杭州未来科技城，南京的河西，和北京的宇宙中心西二旗了。
当高薪工作者的上班地点逐渐往中环甚至外环扩散，那么房子买在市区外侧的漂亮公寓，就成了顺理成章的事情。
地段也是有生命周期的，再好的前浪房子，也会随着地段的更迭，被后浪们遗忘。
其实，在地段变迁的背后，越来越外拓的产业让我们发现城市发展是一门生意，也是一门艺术。
不懂艺术的城市操盘手，可能会让城市自然而然的摊大饼式发展，或者开辟一片新区，除了造住宅其他什么也不会。
而懂艺术的操盘手们，知道如何成体系地导入资源，一个新片区的开发，要用环境宜人、低容积率的office park吸引企业，要用名校的分校去吸引年轻家长，要用地铁、商业为板块赋能，说白了，就是要会打造概念。
前浪的地段，选择也要慎重。老房扎堆的板块，“万花丛中一点绿”的新房，要小心。放眼望去，看不到年轻人的板块，也要三思。
只要城市在发展，有地铁，有产业，有增量，学区有潜力，有新盘蹭热度的地段，才是我们后浪喜欢的地段。
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